基本上都是大家比較關心的內容。

(資料圖片僅供參考)

第一部分。

某券商首席，對經濟、房價房價的內部分享，彭叔把他的觀點，綜合自己的看法，分享給大家。

第二部分。

某園的事情，對于房地產，房價的影響是什么？他們真的要頂不住了嗎？彭叔和他們公司的中層有過接觸，所以有那么一點點的，八卦消息可以分享一下。

第三部分。

媒體爆料北京、上海、深圳、廣州，四大一線城市8月份將要坐在一起，研究放松調控的事情，是真是假？以及大概會有什么政策。

第四部分。

個人的一些感悟。

全文共計10075字，現在開始進入正文。

第一部分。

這個券商的首席，是東北證劵的付鵬，他在一個閉門分享會里面，談了對房價、經濟的看法。

這個人他應該算是降維打擊了。以一個專業的金融從業者，然后把里面的話，弄成江湖上的大白話，而且關鍵他的觀點，和主流觀點比較不一致。

如果用任澤平和他對比的話，兩個人的觀點，可以說是一個左，一個右。

任澤平是看好未來十年，而付鵬的觀點，是不看好。

當然了，彭叔現在說的這些，都是動態的。

大家一定要記得，這是動態的觀點。在投資這塊，任何觀點，都是動態的。因為你的觀點，是建立在當下的各種指標模型下，然后你做出了這個觀點。那么，如果說你的這個指標，發生了變化，那么你的觀點，就會變。

所以大家看那些專家的觀點時，一定要看好時間。過了時的觀點，意義就不大了。

在這次內部分享會里面，付鵬的觀點是：

一、

美國為了迎來一個黃金機會，讓中底層的人，去杠桿用了15年的時間，日本為了迎來一個黃金機會，讓中底層的人，去杠桿用了30年的時間。

而我們，現在也到了一個去杠桿的時間。

雖然沒有明說，我們要過一個去杠桿的時間，但是他的意思很明顯，就是未來至少10年，我們的發展速度，都不會快，因為我們過去負債增加的太多了，未來我們要還負債，所以未來時間，會比較慘。

二、

美元會繼續強勢。因為美國去了15年的杠桿，已經給美國的經濟留了很大的空間，所以美國沒有那么容易就衰退了，美國會保持一個長時間的，高利息的狀態，而且美國會把科技樹點起來，未來幾年內，搞不好美國的科技就迎來了突破，而到時候，美國不和我們玩，我們的如果自己科技突破不了，就會很被動。

三、

未來想要把資產變成美元資產的人只會更多，不會減少。對于生活在國內的人，影響不大，畢竟你也不出國，但是對于有出國需求的人，會發現國外資產升值，國內資產貶值。

四、

房地產玩不下去了，核心是后面愿意負債的人，越來越少了。年輕人不是沒有能力負債，就是不愿意負債，而房地產本來就是一個債務游戲，當接盤的人少了以后，房地產自然就玩不動了。他不看好，國內一二線核心地段以外的，所有房子。

五、

美國會進入到，高增長、高通脹、高利息的階段，而我們，會進入到，低增長，低通脹，低利息的階段。老美普通人生活質量，會比以前更好，而國內就有點難了。

六、

還是那個老觀點，人民幣貶值，美元升值，用低息的人民幣貸款，換成美元，哪怕是把這些美元存著，收益都能跑贏大部分人。邏輯是，人民幣貸款利息會降到2字頭，而匯率一年會貶值3%左右，而美元的利息會在3%左右。

也就是，你和銀行借1000萬，年利息一年20萬，假設這個時候，匯率是5比1，你換成了200萬美元，3%的利率，你存起來以后，一年利息能收6萬美元，而這時候，匯率貶值了，成了5.2比1，那么這個時候，你的206萬美元，就能換成，1071萬，還掉銀行20萬的利息，你凈賺51萬。

這個理論是他之前就已經提出來了，現在他還是又說了這個理論。

他這次說的，一共就是這6個觀點。

彭叔感覺國內禁他們這些人的言，也是正常的，他的這些觀點，大部分都是做空國內資產，看多老外的資產。如果說這種風向，真的起來了，那么就算本來不空，也就空了。

他還是有些太悲觀，彭叔覺得國內不至于到他說的這一步。雖然說，未來的發展速度，肯定是越來越慢，但不至于，慢到他說的那么慘。

而且國內的內循環，也還是有一些支撐的。我們的縱深，要比老外他們寬的多，而且相對比老外，我們最強的一點，還是在管控力上。

我們國內可以形成自己的輿論引導，而輿論又是信心的體現，只要輿論這塊穩住，就不太可能會出現，那種恐慌性的拋售。

如果說，按照經濟規律的話，他說的這些情況，就大概率會出現，如果行政手段有效果，那么他說的這些情況，出現的概率就不大。按照現在的情況，他的這些觀點是客觀存在的，如果說未來有什么政策，能逆轉了這些因素，那么他這會的這些觀點，就不成立了。

大家還是兼聽則明，謹慎一些吧。

第二部分。

碧桂園的這個美元債違約的事情，對房地產肯定是個利空，這個是不用懷疑的。

國內之前民營房企3個最強。

第一恒大。

第二碧桂園。

第三融創。

這三個是最強的民營房企。

恒大已經涼涼了，翻身基本上不太可能了，就看最后，這波出清完了以后，地方上去收個尾，把爛尾樓給修起來，就算結束了。

融創也已經是暴雷了，但是融創背后有股力量，彭叔不知道是何方神圣，但是融創背后還有股力量，在融創暴雷以后，融創的這個力量還在掙扎，雖然暴雷了，但是還沒有像恒大那么透。

碧桂園這是第一次，公開美元債違約，情況還沒有上面2個那么慘。因為，當下房企，最重要的任務，是保交樓，而不是保美元債。如果說過去，在資金緊張的情況下，寧可讓房子爛尾，也要把美元債給還了，但是現在不一樣，現在我們和老外的關系就那樣了，所以內部的問題，是最重要的，也就成了，資金緊張的時候，美元債可以不還，但是房子一定不能爛尾。

那么在這種情況下，碧桂園美元債還不起，其實性質和之前相比，沒有那么慘。他們還不起美元債，不代表，他們房子就會爛尾。

尤其是這兩年的房子，各地的住建局都有專班，管著這個錢，他們想要挪用，也很難辦到。

這也是房企資金困難的一個原因，地方上管著個預售款，不讓他們挪用。

沒有了這個資金高周轉以后，房企自然就會比較缺錢了，之前的那些債務，就很難借新還舊了。再加上美元的利率漲了那么多，房企要還美元債，不就更難了。

所以碧桂園這次還不起美元債，彭叔覺得也不奇怪。

不過碧桂園會不會成為第二個恒大，這個彭叔覺得還是說不準。

雖然碧桂園也是重倉三四五線城市，但是碧桂園的產業，還是和他們的主業，比較符合的。碧桂園不像恒大，又賣水，又搞汽車。碧桂園除了房地產以外，他們另外的兩大產業，一個是農業，一個是建筑方面的機器領域。

這兩個產業，都是和他們的房地產關聯比較大。

他們本來就在三四五線城市比較活躍，然后國內農業大部分也在三四五線城市，他們在當地又搞房地產，又搞農業，也比較符合產業延伸。

還有這個智慧建造，他們本來就是房地產公司，在建筑這塊搞機器人，也是符合了原本的專業。

而且他們這兩個產業，都是符合國家的大方向，所以從政策扶持這塊來說，碧桂園肯定要比恒大更受政策扶持。

并且碧桂園也不算是走的太低端，他們在西安開發的幾個樓盤，也算是改善房了，只是和那些專門做改善房的相比還是弱了一些。

關鍵詞：